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房产法规

如何避免小产权房以及无证房产买卖纠纷?

作者:成都房产纠纷律师时间:2020-06-12 20:09:18

  如今社会,购买房子的压力越来越大,很多人就想到了购买小产权房以及无证房产买卖纠纷,可以减轻不少压力但此行为后面纠纷往往也容易发生,那么我们该如火如何避免的,济南专业房产纠纷律师崔烽为您解答:

  一、要注意该房是否被法院预查封或者下证时是否面临被查封风险。

  卖房可能已经因为债务被起诉,为了转移财产而出卖房屋,那么该房屋就面临被查封的风险。但如果同时满足下列条件,则该房屋法院就无权查封:

  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

  (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

  (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

  (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

  所以,购买无证房的买房人须同时满足四条才能防止、对抗、排除将来房屋被法院查封、执行,在购房协议中要明确:

  1、不能及时过户的缘由,符合过户条件时对方积极履行通知义务、过户义务(证明未过户是卖房人原因);

  购买小产权房、无证房应该注意什么?

  2、在协议中明确把所有产权证明交接给买房人,如购房协议、产权证明、水电卡过户、维修基金单、房屋交接单(买房人入住后保留缴纳水电费、网络费等单据,以将来产生纠纷证明已实际入住即已实际占有房屋);

  3、明确房款交付方式、数额、收据、付款证明等(证明以合理市场价购买并支付房款的事实)。

  做到以上三点,合同中约定清楚, 可以预防将来该房屋因纠纷被查封、执行时,买房人可以排除司法执行(说白了就是证明房子是买房人的了,法院无权执行)。

  购买小产权房、无证房应该注意什么?

  二、一房多卖风险。

  因无法办理过户,所以容易出现一房多卖。要约定清楚出现此情形后的违约责任问题,明确买房人可以要求继续履行,也可以要求解除合同后卖房人支付违约金,违约金条款可以约定两种:

  1、房屋涨价后市场价减去买房时价款计算为违约金。

  2、按支付房款年息24%计算利息,同时注明卖房人不得主张房屋占有期间租金损失。以上两种违约金计算条款由买房人选择,以数额高者计算。

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  三、可能出现其他房屋共有人,以卖房人无权处分为由主张合同无效。

  应对方法:签合同时让夫妻等共有人都签字,并在合同中要求卖房人承诺无其他共有人,若出现因其他共有人导致合同无法履行,可以要求卖房人承担损失赔偿,具体赔偿标准可按第二条中约定的违约金计算。

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  四、可能出现因债务纠纷等,他人来闹事,导致无法正常使用该房屋。

  针对此情形可以约定,买房人有权解除合同,并按第二条方式主张赔偿。

  五、房屋涨价后,易出现卖房人拒绝履行情形。

  针对此情形,可按第二条标准约定卖房人对合同履行的选择权并主张违约赔偿。

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  六、房屋内户口问题。

  要约定现房屋内挂靠户口情况,约定迁出户口时间,约定高违约金,以督促对方户口迁出。

  七、未过户前,房屋遇到拆迁情形。

  因济南目前棚改、拆迁进程加快,不一定何时出现拆迁,而且拆迁时,拆迁部门只对房屋所有人进行拆迁安置,此时要在合同中约定如何处理。

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  八、可能面临可以办证时,对方拖延办证的问题。

  合同中约定可以办证的具体情况、期限、通知义务、若超期协助办理过户,约定高违约金。

  九、卖房人在过户前死亡问题。

  购买小产权房、无证房应该注意什么?

  根据物权法规定,房屋因未过户,所有权人仍属卖房人,买房人享有无权请求权,所以一旦卖房人死亡,其房屋仍属于遗产,在其继承人间法定继承,因卖房人死亡,所有继承人若不能配合过户,买受人很难过户,此种纠纷在现实中常见,而且一旦发生此种情形,会产生纠纷。

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