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房产诉讼

一份房产继承公证书引发的诉讼

作者:成都房产纠纷律师时间:2020-06-12 20:15:06

  2015年9月14日,王某某(黄某某与继任丈夫婚生女)向某市房管局申请,将黄某某(已故)所有的涉案房屋转移登记至其名下,并提供了房产继承公证书等材料。同年9月23日,市房管局依规将房屋转移登记至王某某名下。刘某等人(黄某某与前任丈夫婚生子女)知晓房屋被王某某过户后,向公证处投诉,2016年9月25日,公证处认为王某某提供的材料与事实部分不符,依法撒销了该份继承公证书。刘某等人遂以王某某公证时隐瞒事实情况、未将原告等人作为继承人,并提供虚假材料骗取公证书,侵害了其对涉案房屋的继承权为由,诉至法院,诉请撤销王某某申请的房屋转移登记行为。

  涉案房屋于2016年12月被征收,房产证被注销,补偿款被王某某领取。

  作者:赖江波 李新平

  江西豫章律师事务所

  调查与处理

  法院审理后认为,虽然登记行为系市房管局作出,但该登记职权自2016年1月1日起已变更为市不动产登记局行使,依法市不动产登记局是本案适格被告。根据《不动产登记暂行条例》的规定,申请人应对其提供材料的真实性负责。市房管局在颁发涉案房产证时,按照程序审查了公证书等材料,已经尽到了审查义务,履行了法定职责。然而,因涉案房屋登记所依据的公证书已被撤销,颁发的房产证已缺失合法事实根据,依法应予以撤销。但该房产证因政府征收已被注销,无可撤销的内容,依法应确认违法。最终法院判决:确认市房管局作出的涉案房屋转移登记行为无效。

  法律分析

  1. 当事人适格问题。无论是民事诉讼还是行政诉讼,原告起诉时不仅仅要考虑证据问题,也要明确应该将谁作为被告,要求谁来承担法律责任,如果被告错误或者不适格,原告将可能直接面临被法院驳回起诉的风险。在本案中,原告起诉时只将市不动产登记局作为被告,但在第一次开庭审理后,发现案件事实涉及市房管局,涉案房屋所有权证系由市房管局于2015年颁发,原告遂申请法院追加市房管局作为本案被告。庭审中,市不动产登记局辩称其是2016年1月1日依据市政府的职责调整才开始履行不动产登记职能,而涉案房屋的转移登记行为是2015年作出的,其不是本案的适格被告。而市房管局则辩称根据《行政诉讼法》的规定,自2016年1月1日开始房屋登记职能已经发生转移,如王某某继承公证书被撤销,房屋转移登记则缺乏依据,但房管部门已无权撤销,故不是本案适格被告,况且,涉案房屋被征收房产证被注销,撤销已无意义。

  那么谁才是本案被告,法院追加市房管局为被告是否有法律依据呢?根据《行政诉讼法》第二十六条第一款规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,作出行政行为的行政机关是被告;同时该条第六款规定,行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告。本案中,市不动产登记局是继续行使产权登记职能的行政机关,是适格的被告,原告将市不动产登记局列为本案被告具有明确的法律依据,应不存在任何争议。

  但原告申请追加市房管局作为被告有待商榷。案涉房屋转移登记行为系由房管局作出,法院对该登记行为合法性的审查结果与房管局有利害关系,市房管局参与本案诉讼,也有利于查清案件事实。依据《行政诉讼法》第二十九条的规定,公民、法人或者其他组织与被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼,或者同案件处理结果有利害关系的,可以作为第三人申请参加诉讼,或者由人民法院通知参加诉讼。所以,市房管局在本案中的诉讼地位应当是第三人,而不是适格被告。原告申请追加市房管局作为被告,缺乏法律依据。

  2. 审查义务。在房屋登记类行政诉讼案件中,登记部门是否需要承担责任,关键在于其是否按相关规定履行了法定职责,尽到了审查义务。如果没有,则相应的房屋登记应当予以撤销,因过错行为给他人造成损失的还应根据过错责任程度予以相应赔偿。具体到本案,王某某以继承为由申请房屋转移登记,根据《房屋登记办法》第三十三条的规定,申请房屋所有权转移登记应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料及其他材料。而证明房屋所有权发生转移的材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。而在庭审中,市不动产登记局和市房管局也分别提交了登记申请书、王某某的身份证明、房屋产权证、公证书、报纸公告、询问笔录、具结书等王某某申请登记时提交的材料,王某某提交的材料齐全且符合法定形式,登记部门为其办理转移登记符合法律规定,并无不当。然而,本案特殊之处就在于王某某在申请登记时提交的公证书存在部分与事实不符,那么房屋登记部门在受理时需要对该公证书的真实性、合法性进行实质审查还是进行形式审查?《房屋登记办法》第十七条有明确规定,申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,应当予以受理。这就说明房屋登记部门只要对申请人提供的材料进行形式审查便可,申请材料齐全且符合法定形式就应当受理,故对材料进行了形式审查也就履行了法定职责,尽到了审查义务,登记部门不应当承担法律责任。此外,《房屋登记办法》第十一条规定,申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。《不动产登记暂行条例》第十六条也规定,申请人应当对申请材料的真实性负责。所以,王某某应对其提供的公证书的真实性、合法性负责。经审理查明,王某某在办理继承公证时,隐瞒了还有其他继承权人的事实,公证书载明的王某某为唯一继承权人与事实不符,公证书被撤销,责任在于王某某,而非房屋登记部门。

  3. 撤销房屋登记还是确认登记行为无效?经过两次法庭审理后,本案的事实已经查清,即王某某提交与事实不符的公证书向登记部门申请登记,使得市房管局依据该公证书将涉案房屋登记至其个人名下,侵害了原告刘某等人对涉案房屋的继承权,引发本案诉讼。法院认为,市房管局对王某某作出转移登记行为并颁发涉案房产证时,按照登记程序审查了应当具备的继承公证等相关申请材料,已经尽到了审查义务。因此,市房管局在作出涉案房屋登记行为时已依法履行了法定职责,符合相关规定。然而,该涉案房屋登记行为所依据的遗产继承公证书已经于2016年9月被公证处撤销,失去了法律效力,市房管局给王某某登记并颁发的涉案房屋产权证已缺失合法的事实根据,依据《房屋登记办法》第八十一条的规定,应当撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。但是,涉案房屋因征收已被拆除,产权证已被注销,已经没有可撤销的内容,也无法对已灭失房屋进行重新登记并颁发房屋产权证,故法院依据《行政诉讼法》第七十五条的规定,应当依法确认市房管局作出的王某某涉案房屋转移登记行为无效。

  典型意义

  本案是一起较为典型的房屋登记行政案件,集中体现了房屋登记过程中登记部门对申请材料的形式审查义务,以及申请人对提供的申请材料真实性、合法性、有效性负责的责任与义务,让每个公民都知道享有权利的同时也要认真负责地履行义务与承担责任。“君子爱财,取之有道”。本案中,由于王某某为谋取私利,隐瞒事实,骗取公证并据此申请房屋转移登记,侵害他人合法权益,导致诉讼发生,不但消耗行政资源,其他当事人合法权益也受到损失,而且最终仍要返还财产,承担侵权责任。如其就继承问题与其他继承权人无法协商一致,必然又引发新的民事诉讼,加剧家庭矛盾,劳命伤财。

  如今,房地产市场经济空前活跃,房产交易日渐频繁,房屋登记已与百姓生活密切相关,关系到百姓的重大切身利益。通过本案,普通百姓应更加直观地认识到自己享有的权利和应当履行的义务与责任,让百姓能更好地知法、守法、用法。使百姓知道不仅是行政机关要依法行政,认真履行法定职责,自身在行使权利的同时也不忘应当履行的义务与责任,否则将承担由此产生的法律责任。如此,行政机关与行政相对人都能够正当行使权利,积极承担责任,不仅能提高普通百姓的法律素养,也能使行政机关的行为更有公信力、履行行政职能更有效率,促进社会和谐。公民是社会活动的重要参与者,更是依法治国的重要推动者,首先要做到尊重法律,正确行使权利,自觉履行义务,不为谋取私利而损害他人权益;其次,公民要主动学法、自觉守法,增强法律意识,要学会依法办事、依法律己、依法维护自身的合法权益。更重要的是,公民依据其自身的法律意识,通过各种途径参与到法治社会建设中来,以实际行动为推进法治社会建设,维护社会和谐稳定,自觉做遵法守法的好公民。

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