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房产交易

出卖方不办房产证怎么办

作者:成都房产纠纷律师时间:2020-06-12 20:11:04

  【案情简介】

  济南的李丹大学毕业后进入当地一家企业工作,2017年初从本市的刘女士手中购买了一套二手房(未办理小证,双方商定房屋价格110万元,首付款35万元,待房子过户的时候再支付剩余房款。2017年8月份,距双方约定的交房日期已经过去了好几个月,卖方刘女士以各种理由拖延拒不交房,也拒不办理房屋产区证书。刘女士通过中间人向李丹传话,意思是房屋价值已经翻番了,早知如此就不卖房子了,而且双方订立合同时房子没有产权证,是不能够进行买卖的,双方的买卖是不合法的,合同是无效的。如果李丹再补个100万元,她立马交房,而且马上办房产证,再过户给李丹。

  李丹一听就不乐意了,虽然房子涨价了,但当时可是按照110万元的市场价格购买的房子,当时不买刘女士的房子,也可以在市场上买别的房子,同样也能升值。况且,当时合同约定2017年3月份交房,一年内就能把房子过户给自己,现在拖了这么久既不交房也没有过户,本身就是刘女士违约了。现在仅仅因为房屋升值了,刘女士就狮子大开口再要100万,没有这个道理。李丹决定用法律的手段维护自己的权益,经人介绍找到了山东齐鲁律师事务所合伙人律师崔烽,寻求专业的法律意见。

  【律师意见】

  崔烽律师听了李丹的叙述,认真看了房屋买卖合同及相关的材料后认为,首先李丹和刘女士之间房屋买卖合同有效,该合同出自双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让,但是该规定属于管理性规定而非强制性规定。况且,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此,虽然刘女士出卖房子时,还没有办理房产证,但并不影响房屋买卖合同的效力。出卖方配合办理房屋的过户手续是合同的附随义务,现在房子可以办理过户手续了,刘女士应予以配合。刘女士需要先将房子从开发商过户到自己名下,再将房子从自己名下过户到李丹名下,现在刘女士不配合办理过户,因为李丹与开发商之间没有房屋买卖合同关系,故无法直接要求开发商将房子过户到自己的名下。这也是刘女士拒不配合过户,反而要求加价原因所在。

  崔律师表示,参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十条规定:房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权,尚未办理宣示登记即转让房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记,经审查诉讼请求应予支持的,应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下,再为买受人办理所有权转移登记。故李丹可将刘女士诉至法院,将开发商列为第三人,要求法院判决先将房子登记到靳女士名下,再由刘女士名下过户到李丹名下。听了崔律师的分析,李丹长出了一口气,坚定了自己的信心。

  【律师提醒】

  崔烽律师提醒大家,购买没有产权证的房子存在风险,因为从购房到房产证办下来的周期中充满着各种不确定的因素。例如本案中,房价上涨,房主拒绝配合办理过户;若确要购买,应通过法律专业人士,完善房屋买卖合同,加重对方违约的责任,以此约束房主的行为,相对降低风险的发生。

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